Ist die unbedingte ernsthafte (schriftliche oder mündliche -) Aufforderung, ein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. Häufig wird eine Abmahnung beispielsweise wegen ruhestörendem Lärm, unerlaubter Untervermietung, Verschmutzung der Treppenaufgänge oder ähnlicher Vertragsverletzungen ausgesprochen, die für sich keine Kündigung rechtfertigen, im Wiederholungsfall aber sehr störend sein können. Bei derartigen eher geringfügigen Vertragsstörungen und Vertragsverletzungen darf der Vermieter nicht gleich kündigen. Er muss den Mieter ermahnen, damit dieser sein Verhalten ändert.

Erst nach erfolgloser Abmahnung (ausreichend sind ein bis maximal zwei erfolglose Abmahnungen) kann eine fristgemäße und/oder fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Die Abmahnung muss so konkret sein, dass die fraglichen Vorfälle nachvollziehbar angegeben sind. Ein allgemeiner Hinweis auf „ruhestörenden Lärm“ oder „starke Verschmutzungen des Treppenhauses“ reicht nicht aus. Abmahnen muss der Mieter umgekehrt unterlassene Instandhaltung oder nicht vertragsgerechte Fertigstellung der Wohnung bei Übergabe. Erst nach Ablauf einer diesbezüglichen Frist kann die fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des vertraglichen Gebrauchs erklärt werden.

Abmahnung und Fristsetzung sind ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist mit mehr als zwei Monatsmieten oder erheblichen Teilen des Mietzinses, Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Letzteres gilt beispielsweise bei Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter, Brandstiftung, Bedrohung und allen sonstigen vertragswidrigen Handlungen, die für sich allein schon Straftaten darstellen und/oder den Hausfrieden ganz erheblich stören.