Betriebskosten
Definition
Betriebskosten sind die dem Eigentümer eines Grundstückes anfallenden Kosten der Bewirtschaftung des Grundstücks einschließlich Grundsteuer; korrekt ausgedrückt handelt es sich um die Lasten des Grundstücks.
Nach der gesetzlichen Definition in § 1 Abs. 1 S. 1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten
- durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
- laufend entstehen.
Abzugrenzen sind sie von den Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten, die in der Miete enthalten und nicht umlagefähig sind.
Betriebskostenvereinbarung
Die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung voraus (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). An die Bestimmtheit der Vereinbarung werden hohe Anforderungen gestellt. Nur die Erwähnung der “(üblichen) Nebenkosten der Wohnung“ reicht nicht.
Entweder werden die zu tragenden Kostenarten einzeln aufgeführt. Oder es erfolgt ein Verweis auf die Anlage zu § 27 II. BV bzw. auf den Katalog in § 2 BetrkVO. Der schlichte Verweis ist ausreichend auch dann, wenn der Texte der Vorschriften dem Mietvertrag nicht beigefügt ist.
Die „sonstigen Betriebskosten“ (§ 2 Ziff. 17 BetrKV) wie beispielsweise Dachrinnenreinigung oder Wartung der Feuerlöscher müssen entweder ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein. Ist das nicht der Fall, dann muss der Vermieter diese Kosten dem Mieter vor Beginn der fraglichen Abrechnungsperiode mitteilen.1)
Ein Umlageschlüssel muss nicht vereinbart sein; es gilt nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB die Wohnfläche, also das Verhältnis von Mietfläche zur Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit.
Die Vereinbarung kann entweder Vorauszahlungen in Form von Abschlagzahlungen vorsehen, die der Mieter zusätzlich zur sogenannten Nettokaltmiete (das ist die Miete für die Wohnung ohne Ansehung der Nebenkosten) während der Abrechnungsperiode zu leisten hat und über die später vom Vermieter abzurechnen ist; oder es ist eine Betriebskostenpauschale zu zahlen - dann entfällt die Abrechnung. Sowohl Pauschalen als auch Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Beide sind anzupassen, wenn sich die Kosten ändern (§ 560 BGB).
Liegt keine Betriebskostenvereinbarung vor, so sind die Betriebskosten in der Miete enthalten (sog. Bruttokaltmiete).
Abrechnungspflicht
Bei einer wirksamen Betriebskostenvereinbarung ist der Vermieter verpflichtet, die erhaltenen Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen. Die Abrechnung erfolgt durch Vorlage einer formell ausreichenden Betriebskostenabrechnung, die innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter eingehen muss § 556 Abs. 3 BGB. Geschieht dies nicht, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausüben.