Instandsetzungspflicht

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGH hat der Vermieter die Mietsache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten Instandsetzungspflicht.

Dabei ist die Frage, welche Beschaffenheit zur Erfüllung der so definierten Überlassungspflicht notwendig oder ausreichend ist, in der Praxis schwer zu beantworten.

Im Bereich der Wohnraummiete werden allgemein die durch die Wohnungsausichtsgesetze der Länder, in Berlin zum Beispiel das Gesetz über die Beseitigung von Wohnungsmissständen (Wohnungsaufsichtsgesetz) als Mindeststandard angesehen. Diese Mindestanforderungen an menschenwürdiges Wohnungen sind durch den Vermieter von Wohnraum in jedem Fall zu gewährleisten.

Bei der Vermietung von Gewerbe gibt es keine derartigen Mindestanforderungen; die Mieträume müssen jedoch zu vertraglich vereinbarten Zweck benutzbar sein.

Weicht die Beschaffenheit der Mieträume (so genannte „Istbeschaffenheit“) von der nach diesen Vorgaben zu ermittelnden „Sollbeschaffenheit“ unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen ab, muss der Vermieter die Mieträume durch Handwerkerarbeiten in einen einwandfreien Zustand versetzen.

Diese Instandsetzungspflicht kann bei Wohnraum mit Ausnahme so genannter “Kleinreparaturen“ praktisch nicht und bei Gewerbemiete auch nur unter Einschränkungen auf den Mieter vertraglich abgewälzt werden.