Mietminderung

Eine Mietminderung entsteht, wenn die Mietsache während der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Der Mieter ist für die Zeit der Beeinträchtigung des Gebrauchs von der Mietzahlung befreit. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.1)

Die Minderung ist zunächst in folgenden Fällen ausgeschlossen

• bei Unerheblichkeit (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), also bei Bagatellen (wird allgemein angenommen, wenn eine Minderung rechnerisch mit 1 - 2 % insgesamt anzusetzen wäre)
• bei anfänglichen Mängeln, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden und bekannt waren (§ 536 b Satz 1 BGB)
• bei anfänglichen Mängeln, die bei Ãœbergabe der Mietsache trotz Kenntnis des Mieters nicht gerügt wurden, d.h. wenn der Mieter sich trotz Kenntnis des Mangels die Beseitigung des Mangels nicht vorbehalten hat
• wenn der Mangel dem Vermieter nicht bekannt ist und durch den Mieter nicht angezeigt wird (§ 536 c Abs. 2 BGB)
• wenn kein Mangel vorliegt, der unzureichende Zustand der Mietsache also der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht (Beispiel: die Wohnung weist keine Spüle und keinen Herd auf, weil dies weder vereinbart, noch ortsüblich ist)
• wenn zwar ein technischer Mangel vorliegt (fehlender oder schadhafter Außenanstrich der Fenster), dieser jedoch keine negativen Auswirkungen auf den Mietgebrauch hat

Eine vertragliche Regelung der Minderung ist praktisch nur möglich, wenn die Rechte des Mieters erweitert werden. Eine vertragliche Beschränkung oder sogar ein Ausschluss des Minderungsrechts ist (auch bei Gewerbemiete!) unzulässig § 536 d BGB.

wird seit der Grundsatzentscheidung des BGH2)in Prozent von der Gesamtmiete (das ist die Bruttokaltmiete zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen) berechnet.

Beispiel: Sie zahlen 250,00 EUR Nettokaltmiete und 60 EUR Betriebskostenvorauszahlungen und 70 EUR Heizkostenvorauszahlungen monatlich. Ihre Gesamtmiete (Bruttowarmmiete) beläuft sich auf 250 + 60 + 70 = 380,00 EUR monatlich. Das Haus wird wegen Bauarbeiten eingerüstet, alle Fenster verdunkelt, Sie können nicht mehr lüften. Das bedeutet nach einschlägiger Rechtsprechung eine Minderung von 15 % mindestens also 380 * 0,15 = 57,00 EUR monatlich.

Wie hoch die Minderung nun genau sein soll, ist oft schwer zu entscheiden. Denn es kommt immer auch sehr auf die Bewertung eines Mangels durch das Gericht an.

Als Anhaltspunkt:

• die Minderung muss der Höhe nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung entsprechen
• die Minderung wird von der Bruttowarmmiete berechnet
• die meisten sog. Mietminderungstabellen, wie sie auch im Internet kursieren, sind grober Unfug. Die dort entschiedenen Fälle sind so gut wie nie auf Ihren Sachverhalt anwendbar. Und außerdem ist die Höhe der Mietminderung bei Juristen auch immer ein bisschen Ansichtssache…
• wie Sie subjektiv von den Mängeln betroffen sind, ist unwichtig. Es kommt auf die objektive Gebrauchsbeeinträchtigung an. Wenn also Ihre Wohnung unter Wasser steht, ist der Mangel nicht geringer, nur weil Sie in der fraglichen Zeit im Urlaub waren. Umgekehrt ist besondere Lärmempfindlichkeit kein Grund, eine höhere Mietminderung vorzunehmen.
• Bei Minderungen über 10 % pro Monat oder dann, wenn der Minderungsbetrag insgesamt bereits eine Monatsmiete übersteigt, sollten Sie unbedingt Rechtsrat einholen, um sich abzusichern.
• Die Minderung sollte niemals über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten vorgenommen werden, ohne Rechtsrat einzuholen oder noch besser die Instandsetzung und Beseitigung der Mängel gerichtlich durchzusetzen.