Allgemeine Fragen
Oft tauchen Probleme auf, deren Lösung eigentlich nichts mit Mietrecht zu tun hat: Zustellung von Schreiben, Zugangsprobleme, Verfahrensfragen. Hier versuchen wir, einfache Antworten auf häufige Fragen zu geben.
Mahnung
Muss ich einer maschinellen Mahnung widersprechen?
Nein. Eine Mahnung setzt voraus, dass der geltend gemachte Mietzinsrückstand auch berechtigt ist. Ist dies nicht der Fall, zum Beispiel weil eine berechtigte Mietminderung vorliegt oder eine Nachzahlung aus einer falschen Betriebskostenabrechnung, dann ist die Mahnung unberechtigt. Ein Widerspruch ist unnötig und macht nur Arbeit.
Der Mieter muss aber klären, ob der der Mahnung zu Grunde liegende Mieteinbehalt berechtigt ist. Nur das allein zählt.
Können für eine Mahnung pauschale Mahnkosten berechnet werden?
In der Regel nicht. Pauschalierte Mahnkosten müssen wirksam im Mietvertrag vereinbart sein. Das ist (gegenüber einem Verbraucher) nur dann zulässig, wenn die formularmäßige Vereinbarung dem Mieter ausdrücklich die Möglichkeit offen lässt, einen geringeren Schaden nachzuweisen und die Höhe der Pauschale noch angemessen ist. Angemessen sind in der Praxis Mahnkosten von 1 - 3 EUR; höhere Mahnkosten können als Pauschale nicht verlangt werden. Es steht dem Vermieter jedoch immer frei, die tatsächlichen Mahnkosten (Porto, Umschlag, Schreibkosten, Papier) als Verzugsschaden geltend zu machen.
Zugang von Schreiben
Wie muss ich den Vertragspartner anschreiben (Einschreiben/Rückschein)?
Als Grundregel ist eine Empfangsbestätigung des anderen Vertragspartners nur dann erforderlich, wenn an den Empfang eines Schreibens Rechtsfolgen geknüpft sind oder eine Frist in Gang gesetzt werden soll. Das ist der Fall bei:
- Kündigung des Mietverhältnisses
- Aufforderung zur Instandsetzung mit Vorbereitung einer Ersatzvornahme
Solche Schreiben müssen beweisbar zugehen. Dazu ist es am besten, ein Einwurf-Einschreiben zu versenden. Weniger gut ist die Zustellung per Einschreiben-/Rückschein oder gar Einschreiben/eigenhändig. Bei Verweigerung der Annahme ist der Zugang nicht beweisbar.
In eiligen Fällen hilft auch die Zustellung mit einem Boten, der nicht Vertragspartei ist: Offenes Schreiben in den Briefkasten des Vertragspartners werfen und Datum/Uhrzeit auf einer Abschrift durch den Boten vermerken lassen.
Ist ein Telefax ausreichend?
Für qualifizierte Mahnungen, bei denen die Schriftform nicht vorgeschrieben ist, kann auch ein Telefax ausreichend sein. Vorausgesetzt, Sie können den Zugang beweisen (Sendeprotokoll mit Abdruck des Schreibens). Für eine Kündigung ist ein Telefax niemals ausreichend; es fehlt an der eigenhändigen Unterschrift.