Der häufigste Fehler bei Mängeln ist, dass keine beweisbare und am besten immer schriftliche Anzeige des Mangels an den Vermieter erfolgt. Eine qualifizierte Mängelanzeige ist Voraussetzung für alle weiteren Schritte, für eine Mietminderung und auch für die erfolgreiche Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen.

Sie müssen daher Ihren Vermieter anschreiben. Beschreiben Sie die Mängel so genau wie möglich. Machen Sie am besten eine durchnummerierte Liste, wenn es viele Mängel sind. Trennen Sie die Mängel, nach Zimmern, wenn das sinnvoll ist. Und dann setzen Sie Ihrem Vermieter zur Beseitigung dieser Mängel eine Frist

Die Frist sollte (wenn es sich nicht um ganz schwerwiegende oder gefährliche Mängel handelt) angemessen sein. Das heißt, nicht kürzer als zwei Wochen und nicht länger als 4 Wochen. Die Frist muss datumsmäßig bestimmt oder bestimmbar sein. Also nicht schreiben „umgehend“ oder „sofort“, sondern „bis zum [Datum in drei Wochen].

Kündigen Sie Ihrem Vermieter an, dass Sie die Miete wegen der Mängel mindern werden und sich die Mietminderung vorbehalten. Eine Mietminderung ist ausgeschlossen bei anfänglichen Mängeln der Mietsache, die bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden waren. Eine Minderung ist auch ausgeschlossen bei Mängeln, die zwar technisch vorhanden sind, Sie jedoch in Ihrem Mietgebrauch nicht beeinträchtigen.

Unmittelbar nach Versand der Mängelanzeige stoppen Sie einen etwa bestehenden Dauerauftrag und vermindern Ihre nächsten Mietzahlungen bis zum Abschluss der Mängelbeseitigung. Die Mietminderung tritt kraft Gesetz ein. Sie müssen die Mietminderung weder beim Vermieter beantragen, noch muss der Vermieter bei bestehenden Mängeln eine Mietminderung genehmigen. Die

wird seit der Grundsatzsentscheidung des BGH1)in Prozent von der Gesamtmiete (das ist die Bruttokaltmiete zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen) berechnet.

Beispiel: Sie zahlen 250,00 EUR Nettokaltmiete und 60 EUR Betriebskostenvorauszahlungen und 70 EUR Heizkostenvorauszahlungen monatlich. Ihre Gesamtmiete (Bruttowarmmiete) beläuft sich auf 250 + 60 + 70 = 380,00 EUR monatlich. Das Haus wird wegen Bauarbeiten eingerüstet, alle Fenster verdunkelt, Sie können nicht mehr lüften. Das bedeutet nach einschlägiger Rechtsprechung eine Minderung von 15 % mindestens also 380 * 0,15 = 57,00 EUR monatlich.

Wie hoch die Minderung nun genau sein soll, ist oft schwer zu entscheiden. Denn es kommt immer auch sehr auf die Bewertung eines Mangels durch das Gericht an. Als Anhaltspunkt:

• die Minderung muss der Höhe nach dem Umfang Ihrer Gebrauchsbeeinträchtigung entsprechen
• die Minderung wird von der Bruttowarmmiete berechnet
• die meisten sog. Mietminderungstabellen, wie sie auch im Internet kursieren, sind grober Unfug. Die dort entschiedenen Fälle sind so gut wie nie auf Ihren Sachverhalt anwendbar. Und außerdem ist die Höhe der Mietminderung bei Juristen auch immer ein bisschen Ansichtssache…
• wie Sie subjektiv von den Mängeln betroffen sind, ist unwichtig. Es kommt auf die objektive Gebrauchsbeeinträchtigung an. Wenn also Ihre Wohnung unter Wasser steht, ist der Mangel nicht geringer, nur weil Sie in der fraglichen Zeit im Urlaub waren. Umgekehrt ist besondere Lärmempfindlichkeit kein Grund, eine höhere Mietminderung vorzunehmen.
• Bei Minderungen über 10 % pro Monat oder dann, wenn der Minderungsbetrag insgesamt bereits eine Monatsmiete übersteigt, sollten Sie unbedingt Rechtsrat einholen, um sich abzusichern.
• Die Minderung sollte niemals über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten vorgenommen werden, ohne Rechtsrat einzuholen oder noch besser die Instandsetzung und Beseitigung der Mängel gerichtlich durchzusetzen.

Und dann warten Sie ab. Wenn nach Ablauf der gesetzten Frist nichts passiert ist, dann schicken Sie dem Vermieter eine Kopie Ihres ersten Schreibens und setzen eine Nachfrist von 14 Tagen (wieder als Datum ausgerechnet). Gleichzeitig drohen Sie gerichtliche Schritte an für den Fall, dass mit der Mängelbeseitigung nicht innerhalb der Nachfrist begonnen wird.

Danach gehen Sie zu einem Anwalt und lassen die Mängelbeseitigung einklagen. So und nicht anders. Nicht warten. Nicht einfach nur mindern und nichts tun. Denn die Durchsetzung von Minderungen ist nach längerer Zeit wesentlich erschwert, weil vernünftige Beweismittel nicht vorliegen. Und einen angemessenen Ausgleich haben Sie durch die Mietminderung ohnehin nicht.