Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung des Rechts des Vermieters zur Besichtigung der Wohnung fehlt. Gleichwohl darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn es dazu einen mietrechtlich begründbaren Anlass gibt oder das Besichtigungsrecht ''im Verkaufsfall oder bei bevorstehender Neuvermietung im Vertrag vereinbart ist (anlassbeszogene Besichtigung).

Als Faustregel wird angenommen, dass der Vermieter ein Mal jährlich berechtigt sein soll, die Wohnung zur „Prüfung des Zustandes, Überprüfung von Mängeln oder Überprüfung der Schönheitsreparaturen“ zu besichtigen. Sehr instruktiv dazu die Entscheidung des AG Berlin-Schöneberg:1)

“..dass der Vermieter nur dann ein Recht zur Besichtigung der Wohnung zum Zwecke der Prüfung ihres Zustandes hat, wenn die letzte Prüfung so lange zurückliegt, daß nach der Lebenserfahrung bei vertragsgemäßem Gebrauch seit diesem Zeitpunkt eine Verschlechterung des Zustandes der Wohnung mit einiger Sicherheit in dem Maße zu erwarten ist, die die Vornahme von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten nötig machen könnte. Eine solche Verschlechterung ist in der Regel in einem Jahr seit der letzten Besichtigung nicht zu erwarten.“

Ähnliches gilt im Verkaufsfall. Auch hier soll der Vermieter mit Kaufinteressenten zur Besichtigung berechtigt sein.2))

Ist der Mieter kurzzeitig verhindert, so hat der Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen. Hinderungsgründe sind z.B. kurzer Urlaub, Krankheit und starker Geschäftsanfall beim Mieter. Der Termin muß dann verschoben werden.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person die Wohnung nicht eigenmächtig besichtigen darf. Besichtigt der Vermieter die Wohnung trotzdem ohne Zustimmung des Mieters, übt er verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch. In Eilfällen kann sich der Mieter gegen eine erzwungene Besichtigung durch einstweilige Verfügung oder (besser-) durch Herbeirufen der Polizei unter 110 erwehren.

Will der Vermieter gegen den Willen des Mieters die Wohnung besichtigen, muss er auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen.3)

Nein, das ist bereits entschieden vom Amtsgericht Berlin-Tiergarten: Der Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, daß dieser sich bei der Wohnungsbesichtigung vor Betreten der Räume die Schuhe auszieht.4)

Der Vermieter hat seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen und darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten, also etwa von 10.00 bis 13.00 Uhr, und von 15.00 bis 18.00 Uhr, ausnahmsweise auch später. Bei Wohnungsbesichtigungen aus Gründen des Verkaufs sind Besichtigungen nur zu dem Mieter genehmen Zeiten (z.B. wegen Berufstätigkeit samstags) und nicht häufiger als etwa alle 14 Tage nach Vorankündigung zulässig.

Hiervon ausgenommen sind Eilfälle, wo zur Durchführung von Arbeiten oder wegen sonst drohender Schäden sofortiges Handeln des Vermieters in der Wohnung unabweisbar ist. In derartigen Fällen verkürzen sich die Ankündigungsfristen auf wenige Stunden. Bei ganz aktuter Gefahr (etwa einem Wasserrohrbruch oder undichter Gasleitung) kann der Vermieter die Wohnung im Beisein der Polizei öffnen lassen. Die Kosten für eine derartige Zwangsöffnung sind durch den Vermieter zu tragen, weil es sich um Instandsetzungskosten handelt.

Formularvertraglich lässt sich ein Besichtigungsrecht des Vermieters unter Einbeziehung obiger Grundsätze ohne weiteres vereinbaren.

Unwirksam sind aber Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen:

• die Wohnung jederzeit besichtigen oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel betreten zu können, selbst wenn das Mietobjekt nur ein Zimmer in einer Wohnung ist;
• tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen;

Außerdem muß der Mieter formularvertraglich nicht für jeden Fall der Abwesenheit den Zugang zur Wohnung gewährleisten, sondern nur in Fällen längerer Abwesenheitund nur für dringende Fälle.

In diesen Fällen wird eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung als zulässig angesehen:

• Besichtigung der Wohnung im Turnus üblicher Schönheitsreparaturen um festzustellen, ob der Mieter seiner (vertraglichen!) Pflicht zur Durchführung derselben nachkommt, es sei denn, der Mieter weist auf anderem Wege nach, daß er die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.
• Vorbereitende Besichtigung des Vermieters im Rahmen von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen für die Wohnung.
• Besichtigung zur Ãœberprüfung der Mietsache auf vom Mieter angezeigte oder sonst bekannt gewordene Mängel.
• Ein Besichtigungsrecht hat der Vermieter auch in den Fällen, in denen der begründete Verdacht besteht, der Mieter komme seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nach oder die Wohnung werde in vertragswidriger Weise benutzt. (Gewerbenutzung anstelle privater Nutzung usw.)