Als Fogging wird die zumeist plötzlich auftretende Schwarzfärbung von Innenräumen bezeichnet. Das Phänomen tritt seit Anfang der Neunzigerjahre auf.

Ein Kerzenruß-ähnlicher Schmierfilm lagert sich auf Wänden, Decken, Fensterrahmen und Gardinen, aber auch auf Einrichtungsgegenständen aller Art ab. Die Ablagerungen entstehen überwiegend während der Heizperiode und nach einer Renovierung. Sie treten vor allem in Neubauten auf. Die Ablagerungen sind am stärksten in den Bereichen der Wände und Decken, wo ein gleichmäßiger Luftzug hervorgerufen etwa durch aufsteigende Warmluft von Heizkörpern, Steckernetzteilen oder Lampen an den Bauteilen entlang streicht. Bei geringer Fogging-Bildung sind die rußartigen Ablagerungen oft nur in solchen Bereichen der Wohnung sichtbar, d.h. Oberhalb von Wärmequellen.

Da die betreffenden Wohnungen ausnahmslos mit einer modernen Zentralheizung ausgerüstet sind, scheiden Verbrennungsrückstände aus Einzelfeuerstätten ebenso als Verursacher aus wie Kerzenruß oder Rückstände von Nikotingenuss. Für hausübliche Verschmutzungen entstehen die Ablagerungen viel zu schnell. Oft entstehen sie innerhalb weniger Tage. Dem Umweltbundesamt (UBA) sind bundesweit mehr als 1000 Fälle bekannt (Stand Frühjahr 2005). Das UBA geht von einer noch wesentlich höheren Dunkelziffer aus.

Technisch entsteht das Fogging durch schwer flüchtige organische Verbindungen (SVOC = semi-volatile organic compounds). Diese haben die klassischen Lösungsmittel in Farben, Klebern, Bodenbelägen und Kunststoffen abgelöst. Im allgemeinen Sprachgebrauch sind diese Substanzen als „Weichmacher“ bekannt. Sie befinden sich in praktisch allen modernen Kunststoffen und Substanzen, die Kunststoffe oder kunststoffartige Verbindungen enthalten.

Die Weichmacher treten insbesondere in kunststoffhaltigen Dispersionsfarben, Schaumstoffen, Bodenbelägen, Möbeln, Raumtextilien und kunststoffhaltigen technischen Geräten auf. Chemisch gehören die Substanzen überwiegend zur Gruppe der Phthalate. Sie riechen kaum, gelangen nur in geringem Umfang als Lösungsmittel in die Raumluft, werden durch die Trägersubstanzen aber über längere Zeiträume gleichmäßig abgegeben. Aufgrund ihrer klebrigen Konsistenz kondensieren die Substanzen an kühleren Bauteilen. Auf diesem Kondensat sammelt sich dann Staub oder in der normalen Raumluft immer enthaltene kleinste Schmutzpartikel an, die zu dem dann vorzufindenden schmierigen rußartigen Film führen. Wechselwirkungen und Ursachen des Fogging sind noch wenig erforscht.

In der Heizperiode nach einer Renovierung kann es durch das sich ändernde Raumklima zu plötzlichem Fogging kommen. Weitere Faktoren wie Beheizung, Raumlüftung, Raumfeuchte, elektrostatisch aufgeladene Gegenstände oder Flächen wie auch Wärmebrücken mit kälteren Teilen der Raumwände können mitursächlich werden. Durch Verwendung von Öllämpchen und Kerzen, aber auch durch Rauchen kann der Effekt beschleunigt werden. Allein ursächlich dürften diese Faktoren jedoch nicht werden. Was sich sichtbar ablagert, ist der in jeder Wohnung vorhandene, regelmäßig aber nicht sichtbare Feinstaub.

Ebenso wie bei Schimmel an Bauteilen und Außenwänden handelt es sich beim Fogging um einen Fehler der Mietsache. Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch wird erheblich gemindert. Die meist großflächigen Verschmutzungen sind unschön anzusehen. Sie sind mittels herkömmlicher Reinigung praktisch nicht zu entfernen. Ob und wenn ja die Ausdünstung von Weichmachern in die Raumluft (deren Folge das Fogging letztlich ist) gesundheitliche Beeinträchtigungen hervorrufen kann, ist mit hinreichender Sicherheit noch nicht geklärt.

Von dieser Ausgangslage her ist der Mieter einer Wohnung mit Fogging-Erscheinungen zunächst berechtigt, vom Vermieter Beseitigung dieses Mangels zu verlangen. Ab Auftreten des Fogging und Mängelanzeige bis zur Beseitigung ist der Mietzins gemindert.

Die Höhe einer solchen Minderung hängt von Art und Umfang der Beeinträchtigungen ab. Das AG Hamburg (GE 2002, 55) hielt bei Verschwärzungen des Wohnzimmers, des Schlafzimmers, des Flurs und der Küche 16,7 % Minderungsquote für angemessen. Die Minderungsquote wurde damals noch von der Nettokaltmiete berechnet. Minderung in ähnlicher Höhe erkannten das LG Ellwangen und das AG Schwäbisch-Gmünd an, nämlich 14 % (WuM 2001, 544).

Das LG Berlin1) sah eine Minderungsquote von 20 % als angemessen an. Das AG Schöneberg2) sah sogar eine Minderungsquote von 40 % als möglich.

Einigkeit besteht über die Beweislast in derartigen Fällen: Alle Entscheidungen nehmen entsprechend der Rechtsprechung zu Schimmelpilzbildung in Wohnräumen an, dass der Vermieter zunächst bauliche Ursachen für den aufgetretenen Mangel auszuschließen hat. Der Vermieter ist also darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass das Mietobjekt frei von Baumängeln ist und dass der Zustand von Fenstern, Türen und Heizung keinen Einfluss auf die Fogging-Erscheinungen hat.3)

Faktisch wrd dadurch dem Vermieter die Beweislast dafür aufgebürdet, dass Einrichtungsgegenstände und Renovierungsmaterialien des Mieters nicht ursächlich für das Fogging sind. Der Beweis einer solchen „Nicht-Tatsache“ ist in vielen Fällen nur schwer zu führen. Vor allem ist die Untersuchung sämtlicher Einrichtungsgegenstände und Materialien der eingerichteten Wohnung erforderlich, was mit erheblichen Kosten verbunden ist. Kann der Vermieter den Beweis führen, dass das Mietobjekt frei von Baumängeln ist und möglicherweise sogar noch, dass Einrichtungsgegenstände oder sonstige Materialien des Mieters allein- oder mitursächlich für das Fogging wurden, steht dem Mieter kein Minderungsrecht zu. Auch Instandsetzungsansprüche scheiden in diesem Fall aus.4)

Andererseits trägt konsequenterweise bei unaufklärbarer Ursache eines Foggings der Vermieter die Beweislast. Er bleibt in diesem Fall instandsetzungsverpflichtet und muss eine Minderung hinnehmen.5) Sowohl von der Beweislast, als auch in technischer Hinsicht schwierig sind die Fälle, wo das Fogging erst dadurch ausgelöst wird, dass der Mieter in erheblichem Umfang mit Weichmachern versetzte Materialien in die ansonsten noch unbedenkliche Wohnung einbringt und dadurch die „kritische Masse“ an Weichmachern in der Raumluft erreicht oder überschritten wird.

Fogging wird durch schwer flüchtige Verbindungen (Weichmacher) ausgelöst, die in zahlreichen Farben, Klebern, Bodenbelägen und ähnlichen modernen Werkstoffen und Kunststoffen enthalten sind. Diese werden gleichmäßig in die Raumluft abgegeben und schlagen sich an kälteren Bauteilen nieder. An diesen klebrigen Belägen bleiben Feinstäube haften. Fogging stellt einen Mangel der Mietsache dar, der durch den Vermieter zu beseitigen ist. Die übliche Mietminderung wird durch bisher bekannte Entscheidungen mit 15 % bis 20 % im Regelfall angenommen. Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass bauliche Ursachen für das Fogging auszuschließen sind. Auszuschließen ist damit die Verwendung von Bauteilen und Materialien, die in erheblichem Umfang Weichmacher enthalten. Gelingt dieser Beweis, scheiden Instandsetzungsansprüche und Minderungsrechte des Mieters aus.